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养老网行业高端微信群“缨束”(云沙龙第3期)——零边际成本下的社区养老模式

时间:2020年02月25日 来源:互联网



“缨束”是养老行业高端学习互助型社群,由医养网创始人李缨女士发起,群内汇集养老健康事业相关圈层首要决策者,一线实践者,资深实战型专家、投资人、策划人、媒体人等。其理念为“合作共生、互助分享,学习进步”。“缨束”实行轮值群主制,定期开办主题沙龙。本期沙龙由轮值群主孙铮先生发起主持。




整理/关爱老人

来自 医养网



主持人基本资料:孙铮先生是田园居家养老社区“共同家园”创办人、一位充满理想和实践精神的设计师。



零边际成本下的社区养老模式


【互动集萃】


相久大-专病托养

孙总的不是纯地产,这是亮点。但请您先解释解释题目,没怎么看懂呀。


共同家园-孙铮

我一直有个梦想,不为红线图、土地性质、用地指标、回款率规划房子;不希望一个社区只有业主没有邻里,不想看到每家每户高档监狱一样的门牌码和门禁系统;可以到隔壁借盐,为邻里送汤,赖在好友家不醉不归。


相久大-专病托养

大家庭,返璞归真。


丹阳市红叶颐馨园

大院里的一帮小孩一起玩。


时宇静-中国中医科学副研究员

成理想社会了。这不就是二十年前吗?


共同家园孙铮

对,但那时大家还在穷困中,都想逃离农村;今天,城里人更受不了,开始反城市化运动,不想上楼了,想下乡了。说明三十年的城市化,让我们失去了根和灵魂。乡村和农村不一样,在我们的实际感受中,农村代表不好、不方便、不上档次、不卫生。我的朋友里面有很多的人都有回归乡村的梦想。有些人实施了,但都放弃了,因为一切的代价太高了。有没有一种很经济的、甚至平民化的消费高品质乡村生活


时宇静-中国中医科学副研究员

那恐怕需要一大群志同道合的人,放慢节奏,自成新的社会形式。


共同家园孙铮

这就需要反现有做法。高品质和高成本没有正相关关系。高品质和高经营费用也没有正相关性。认为高地价、高投入、高配置、高运行费用就代表高品生活,是典型的开发商强盗逻辑。我理解的高品生活:要有一处干净的环境,有一群志同道和的知己,有一个值得追求多年的生活价值目标,有一种开放的社群互助心态。

在这里,我们首先在心理上退休了,身体还在拼搏,不仅仅为商业,更为一个事业。


相久大-专病托养

这个工程很大呀,配套什么的。


共同家园孙铮

先配人。人是社区的核心,人的活动决定了规划尺度和空间组织形式。我心目中的人,就是今天在座的“你我他”。“你我他”的特征:4050多岁,工作稳定、夫妻和睦、生活热情。事业中坚、大城市居民、未来不可能依靠子女。他们向往乡村的闲适和环境,不放弃当前城市的繁华和便利。他们渴望退休,亦怕传统无所事事的退休生活。


相久大-专病托养

成功人士,可能更容易吸引。旅游性质的,更可行。50岁以后,每年去一个月;60岁以后,每年去3-6个月。


顾宸宇-养老平台关注者

他们每年去长住几个月,靠谱。但这是个大课题。


阿杜

那更倾向是休闲放松哦,现在都延迟退休了。


共同家园孙铮

美国亚历山大说:退休后,首要的生活核心依然是工作,这种工作不以商业为目的,仅仅是实现个人的爱好和愿望。这就决定了这种社区规划要以家庭工作室和社区俱乐部为要素配置。


相久大-专病托养

好好研究研究退休者的心理和需求,很重要。


共同家园孙铮

大家去看现有的养老地产和刚才的区别了吧?凡是大肆宣扬医疗设施和会所、景观、装修的,都是以开发销售为目的。


相久大-专病托养

应该是“一切不是以提供养老服务为核心的养老项目都是耍流氓”。吴玉韶说:“养老产业归根到底是服务,生命也是服务,所以做养老地产,盖房子不难,主要是做服务难”。


共同家园孙铮

中国是个无钱养老的社会。环境资源、医疗资源的短缺,决定了我们不能都走CCRC的路,走不下去,社会成本和个体成本太高。


相久大-专病托养

将来,我模仿您,做个“穷人的乐园”。


共同家园孙铮

美国在60年代,由保险机构和医疗机构大力推广CCRC,尤其是以护理决定养老品质,其成果是,成千上万健康老人因护理失能了。这个悲剧太大了,专家们研究了这个问题,结论是:自理才是品质生活的标志。一年多后,专家们的办法找到了:1为老人解决做饭的问题;2为老人解决打扫卫生、洗衣服。我母亲85了,独自买菜、做饭、洗小件、打麻将、炒股,挺好,就为配阿姨解决了那两问题。


李卫平

还要为老人解决上下楼的问题,老人住在高楼,就像坐监牢。


共同家园孙铮

@李卫平 对,老母亲住3楼,不高。我这里清一水2层小院,可加装升降机。


顾宸宇-养老平台关注者

@李卫平 网上查查“非常道”,有办法解决高楼问题。


相久大-专病托养

未来4-2-1家庭,两个60岁的,带480的来。


共同家园孙铮

就是这结构,所以房子不能太小、房间数不能少,我的主力就是200平应对421。所以,品质生活和生活方式直接相关,我们必须从健康、适宜的生活方式反推规划。再有,怎样才能以平民消费享受高品质生活?退休后的日常生活花销结构决定了核心问题所在。这是一种经济分析。

老人不爱买衣服吧?不上酒吧,不寻刺激。除病痛解除和健康维持外,最大基础花销还是吃,全世界无一例外。现代人的食物结构有什么特征?简单说:菜多肉少。


李卫平

现在讲究吃杂粮,蔬菜。喝粥。


顾宸宇-养老平台关注者

现在,年轻时就要推崇这种健康理念,老了才会更受益!健康习惯不能等。


共同家园孙铮

但是,从美国的食物消费看,穷人吃得起肉、吃不起菜,菜的流通成本和加工损耗太大。


李卫平

自己在院子里种菜。


共同家园孙铮

北京,你花10元钱买蔬菜,其中的菜只有1.5元。这就是我们为社区配农场的根本动因。


李立斌@蜗牛故事创始人

讲得畅快!但听着捉急,提议各位能让老孙一口气系统性讲完再提问,这速度得讲到明天早上。



共同家园孙铮


一、共同家园模式


1、社区业主自治管理模式

2、为平民化消费设计

3、低碳、公益、健康

4、业主高度自治自律

5、配有机农场支撑日常基础消费

6、构建熟人化的邻里互助社区

7、各项文化娱乐设施由业主凭兴趣捐建、管理,全体业主使用维护

8、永不终止的社区环境优化过程,由业主义务参与

9、用国际罗伯特议事规则运作理事会,决定一切事务

10、从民政床位补贴中拿出大低于500万组建护理基金,礼贴业主中进入护理阶段的困难群体

11、每周每人4小时社区义工时间

12、全低碳建筑、污水零排


二、共同家园经济价值解读


我们测算过,每月300元运行费用,就能保障两口之家足够的有机蔬菜,3年后,可以把买水果的费用减一半。加上水电气物管费,和每月的床位补贴,两口之家一个月一共2000元就能生活很好。考虑气候因素,北方这个提至3000元。够便宜吧,理论中所有中国城市人都能消费。


其他运行费用:


(一)共建一次性支出

1、养老院落的共建分担部分(3570万元)

2、室内、庭院装修费用(无)

3、购置家具、家电费用(无)

4、日常生活用品(自备)

5、园艺工具(自备)


(二)入住后日常支出

1、水电气费

2、管理费

3、电话费

4、宽带与收视费

5、就餐费

6、娱乐费

7、公益活动支出(自愿)

8、购买资讯服务

9、健康保健费用(视个体差异而定)

10、耕地认养费用(3000/50㎡年)

11、园艺与农资消耗费用


(三)公共配套收益

1、种子家庭捐建的各种运动与文化设施(球场、图书馆、电影沙龙、面包房、陶艺馆、插花艺术廊、书院、自行车、马会等等)

2、共同家园管理公司投资建设的医疗服务中心、餐厅、茶坊、中央厨房、生态大棚餐厅、洗衣房、健身房等等

3、由种子家庭中农业专家指导打理的100200亩自耕家庭农场CSA

4、由种子家庭中的艺术家指导打理的手工艺品开发中心

5、共同家园管理公司引入的有机食品配送中心、便利店


(四)环境与健康收益

1、低碳轻钢建筑技术应用(比钢筋水泥建筑减少35%的碳排放)

2、日本生物膜污水处理技术应用(生活污水零排放)

3、周边大气质量优良(全年90%天数PM2.5数值低于30

4、饮用水来自海拔1300米的水厂,水源为优质山泉,达直饮水标准

5、土壤耕作不使用化肥、农药、添加剂

6、社区内人均绿地超过600

7、周边有超过100平方公里的山地、森林,适合高级别的徒步、自行车、露营、温泉、野餐、疗养


(五)经营性与政策补贴性收益

1、民政部门在验收合格后,每个床位每月补贴100-200元(双床视为2个床位)

2、成都户口的家庭能够享受上述补贴,便可不再缴纳物业管理费

3、社区内所有配套设施与土地经营产生的收益都纳入共同基金,用于补贴管理费用与护理费用


(六)长期经济收益

1、自耕产出的高品质蔬菜水果直接减少了买菜的现金支出

2、集体饲养的土鸡、土猪,又减少了部分肉类消费的现金支出

3、更好的空气、水,充足的运动与愉快的生活方式,减少了疾病,也就节约了医药费用

4、以上三项支出的大幅度减少,起到了直接的抗通胀的效果,在事实上不仅增加了退休收入,还大幅度提高了生活质量

5、最后,土地和物业在稳定增值,成为优质资产可转让或继承。


相久大-专病托养

共产主义社会。夜不闭户。


共同家园孙铮

还真的不闭户。外围一圈安保监控,这样,各项娱乐和服务的边际成本开始趋近为零,因为退休了,我们不考虑时间成本。大家发现了没有,这些业主太关键了。所以,不是有钱就能来。为了吸引他们,社区必须达到健康舒适标准。对业主的选择标准:热爱乡村生活,愿意与邻里分享,有高度的自律性。这里,有钱没法任性。


李卫平

高素质业主


共同家园孙铮

我们的业主集中了各领域的专家、玩家。医生、农业技师、艺术家、美食家、教师、律师等,200多个两口之家,我自己开个娱乐型面包店,以面粉价为大家服务,主要自己开心。刘培搞个马术俱乐部,养几匹马,供大家娱乐和马背疗法。人人为我,我为人人。



三、对原住民的分享


零边际成本社会成立于互联网技术下的分享。当人类会用火开始,就聚集在一起了;因为火能驱除黑暗、消除寒冷,可以烤熟食物并分享。人是分享型动物,分享是社会文明的空气。我们分享快乐,分享印刷术带来的知识,分享医学带来的健康,等等。中国字“伙伴”,也是人守着一堆火,这是共同家园的基本理念来源。所以,我们天生具有实现零边际成本的基因。

共同家园是什么?共同家园是休闲健康文化推广和绿色低碳生活方式的倡导平台,为城市中的退休和准退休者及其家庭,提供从住房、医疗养生、休闲、娱乐、运动、艺术到公益活动的全周期退休生活设计、建造和服务,并且以共同农场、共同基金、健康同盟、共同书院为载体,用共建分享的参与方式,致力于邻里亲情社区文化的传播和扶贫助学公益的推广。

民政部最头疼不能找到一个农村养老样板,我们可能解决了一部分。农民没有金融和财产投资收入,不可能自我组织实现养老,整体太穷了。一到五、六十岁,打工也没人要,所以,共同家园这种植入式社区能够通过雇工、免费提供医护、娱乐设施来实现附近村民的养老。

公益是我们的四大核心价值之一。

我们都用了半辈子打拼,做了很多只为生存和责任的过往,而今最大的奢侈便是为自己做点什么取悦自己。因为这样的年龄,最昂贵的绝对不是金钱,而是自己的时间。愿意将自己宝贵的时间安放在一个地方度过,那才是最昂贵的代价,所以尤其谨慎选择。选择一个地方,和一群人为邻,那不是一处房产,而是一个生活的状态。


四、共同家园共建与运营大纲


1、房屋设计

2、装修风格和功能

3、庭院布局和功能

4、社区安保

5、社区公共设施配置

6、各项俱乐部筹建和运行

7、农场运行和私田申请

8、房屋托管和出租

9、业主理事会筹建

10、业主公约内容

11、公益和慈善活动

12、养老补贴管理

13、共同基金的筹集、监管和使用

14、社区对外开放和有限经营

15、社区义工制度和奖励

16、对外品牌文化输出和业主参股

17、业主在社区内就业和任职机制

18、多元文化和信仰自由

19、房屋转让、受让者资格审查及共有业主的优先权

20、关于宠物

21、老人和基本医疗护理

22、健康辅导和每周练习

23、社区和周边村民的关系

24、共同家园退出机制

欢迎大家来共建。


Fred Nie聂发如-美国养老模式调查

问个问题,Cohousing采用民主共识方式议事,也就是你说的国际罗伯特议事规则,所以Cohousing的规模一般在30-50户,这样协调共识比较有效率些。你的共同家园规划达到了200户之多,你如何应对人多难共识的挑战?

还有Cohousing内部一般不涉及商业,就是说成员们的个人业务与收入不与社区搭架,你这个共同家园规划得比较大,一定要有些服务性业务跟进,比如说你的面包坊,你承诺是零边际成本也就是面粉价,那怎样保证别人从事社区内业务服务也能如此?如何监督?是否有相关公约?


共同家园孙铮

成员相互间的服务不以商业为目的,但不是说不能有正常商业行为,零边际成本体现在人工、场地和时间上。业主理事会由数十人的单数构成,同时指定执行理事会,这样的人数就能很好运用罗伯特议事规则。


Fred Nie聂发如-美国养老模式调查

这种社区我是向往的,以前小时候,生活在农村,家家不锁门,天天可串门,咱们小孩子对哪家有啥好吃的是清清楚楚,冬天吃饭都是一块聚在太阳下边吃边聊,这些都只是记忆了。现在想想,唯一不足的就是当时农村卫生条件差,共同家园规划就弥补了农村条件的不足,又有当年孩童时代的人文精神,完美结合。现在生活的小区,是个国际社会,也就只有34户,一年就2-4次业委会议,印度人居多,虽然见到都是笑脸相迎,热情招呼,但毕竟文化与理念不同,大家没啥来往,追忆起孩童生活,就更加感受强烈了。呵呵,Anyway,共同家园,顶起。

你的共同家园进展够快的了,这边30-40户的Cohousing社区,一般都要规划1-2年破土动工,总共要3-4年才能入住,你这已是高速了。下次见到Cohousing的人,我要他们到你那儿学习取经去。


共同家园孙铮

共同家园,不是给年轻人准备的,他们体会不到我们这个年龄内在需求。他们可能更多看的是环境等等外在的一些因素,但我们更关注的赋予共同家园的核心价值观,文化内涵,人文情怀等内在的因素。这也是共同家园有别于养老地产之处。


李立斌@蜗牛故事创始人

赞同您的理念,欣赏您的实践!我累了,不是今晚,而是奔跑了一年多;但精神上很充实,要是市场让我们口袋也充实就更好了。



共同家园孙铮

实现零边际成本社区养老,还必须引入志愿者机制。


唐莹

值得神往!开始招业主了么?申请做志愿者!改进建议,需要参访孙总的基地咯。


阿杜

请问志愿者的回报是什么呢?


共同家园孙铮

自己住一个时段或者为父母换取服务。我们正在设计针对志愿者的公益活动众筹,提供场地和物质资源。


顾宸宇-养老平台关注者

实际上,个人觉得养老应该从年轻时就开始规划。因为人,才是自然界最重要的元素!一切不以满足人类自身基本需求为中心的活动,都是耍流氓!


共同家园孙铮

最后,说一下我们的Co-housing家庭艺术节:

田园生活,一直是古今中外文人雅士追求的一种生活境界,这里含着曾经沧海的升腾,这里负载着繁华之后的宁静,天轮几转,万物生灵,无不来至自然,回至自然,每当城市里的晨雾初醒的那瞬间,你和我的心灵深处一定会藉出一种对田园朝阳绚丽的召唤。田园生活是被土地高高举起的梦想。

每当春天里我们把种子撒下,我们就已经感到孕育中的生命与希望,每当秋天里我们看着田间林里挂着硕硕的果实,我们一定深深感悟到幸福与成长。南山花溪.共同家园把我们一个个家庭融合成一个大家庭,这里的核心理念是平等、民主、健康、公益。每年一度把收获分享,同时以家庭为单位,展示每个家庭的厨艺、音乐、绘画、摄影和园艺、插花、宠物培训、公益等方面才艺和成就。这就是Co-housing家庭艺术节。


苗兴东,中盛投资合伙人,关注养老行业投资

太好了,期待中。一定一起努力。


共同家园孙铮

@苗兴东,可能和传统意义的投资回报模式大不一样。


BILL

目前建立的共同家园在哪里?大体情况如何?


共同家园孙铮

在大邑县鹤鸣乡,距离成都市64公里。综合服务中心2000平,含中央厨房、书院、医疗室、观察室、健身房、电影院、洗衣房等。3700平养老护理中心,120个床位。温泉就在20公里外,青城山在36公外,西岭雪山滑雪场在40公里外。6月交房。


阿杜

请问,产权方面呢?


共同家园孙铮

养老产业用地,挂牌获得,商业类40年,一房一证。


李卫平

老人都有个性,聚到一起不容易。怎么按你的标准选拔和鉴别业主?


共同家园孙铮

业主都是中年人,部分带老人。通过面谈、网聊、生活习惯交流鉴别。


房占军+海淀养老协会

我想候鸟式养老去成都住一住。


阿杜

请问多少钱一个月或者会出售吗?


李卫平

月租?趸交?


共同家园孙铮

除一个4千平护理中心外,所有院子都是出售,目前1期的执行工程成本价,均价7500,豪华精装拎包入住。小别墅118136平米。月租制要等护理中心后年落成。


相久大-专病托养

我希望有租的,我想让父母去一个月,价格高点也没问题。他们是医生和老师。


共同家园孙铮

我主要怕租赁不便于管理。


房占军+海淀养老协会

您可以多种形式灵活经营。留出一部分用于候鸟式养老,我们可以组织朋友去住。


相久大-专病托养

我也希望候鸟。而且最好一次一结账。租金可以考虑,不同季节不同价格。


共同家园孙铮

有个800平的木屋可以租,内有12个套房,正准备众筹经营,大伙有兴趣吗?一块儿做个实验。


房占军+海淀养老协会

大家建立联系,一起把候鸟养老做好。


相久大-专病托养

候鸟,但是,不希望候一个地方。


房占军+海淀养老协会

多地联营。北方老人冬天想去南方,南方老人夏天想到北方。


罗尧清-养老服务运营

孙总在实践一个人文家园,仰慕孙总的情怀,向往孙总的家园。



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